Vous êtes propriétaire d’un bien en LMNP et vous envisagez peut-être une revente ? Pour effectuer cette transaction en toute sécurité, une estimation est nécessaire. Icade vous donne les clés d’une revente LMNP réussie ! 


Qu’est-ce que la revente LMNP ?


L’acquisition de biens immobiliers LMNP a connu une croissance importante ces dernières années. Dès lors, les flux achat/revente sont dynamiques et de bonnes opportunités existent. Si vous avez acquis un bien LMNP et que vous souhaitez vous en séparer (pour réinvestir ou non), il y a cependant quelques formalités à connaître.
La revente d’un bien en LMNP se prépare en réalité dès son acquisition. Posséder un bien de valeur, répondant à des critères de qualité précis, vous assure une estimation et donc une revente profitable.


Investir dans un marché porteur est une des clés. En matière de LMNP, les résidences étudiantes et les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes représentent un investissement sécurisé sur le long terme. En effet, le vieillissement de la population et le besoin d’élargir le nombre de places disponibles en EHPAD sont une réalité. En outre, cette dernière problématique s’applique également au parc des résidences étudiantes. La croissance démographique promet une augmentation du nombre d’étudiants dans l’enseignement supérieur, et donc le besoin d’hébergement en résidences de service. 
Les résidences de tourisme et les résidences de services professionnels représentent des investissements plus aléatoires, puisque directement liés à des contingences économiques. 


Comment estimer un bien LMNP ?


Si votre décision de vente est prise, il va falloir maintenant passer par la phase d’estimation précise de votre bien. Elle déterminera le prix de vente final. Et celui-ci aura des conséquences sur la durée de la vente ou le montant de la plus-value. Pour cela, plusieurs critères sont à étudier : 

  • La qualité du bail : répartition des charges, indexation des loyers perçus, durée, clauses résolutoires ; 
  • La qualité de l’emplacement du bien : environnement attractif, adapté aux besoins de la population de la résidence de service, fiscalité locale stable ; 
  • L’état de la résidence : respect des normes, travaux d’entretien, aspect des parties communes, travaux en cours ou à venir ; 
  • Les spécificités du gestionnaire : état des finances, efficacité, réactivité, expertise d’exploitation ; 
  • Le fonctionnement de la résidence en termes de profitabilité par un examen minutieux des comptes.


Sachez que vous pouvez évidemment vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier qui saura vous faire profiter de son expertise en matière de LMNP. 


Quels sont les avantages d’estimer avant de revendre votre bien immobilier ? 


La phase d’estimation de votre bien, minutieuse et documentée, peut parfois paraître fastidieuse. Elle est pourtant fondamentale pour une vente réussie, d’autant plus que vous pourrez profiter d’avantages non négligeables. 


Les avantages fiscaux


Rappelons qu’un propriétaire qui loue son bien via un gestionnaire (bail commercial, donc) ne rentre pas dans les critères d’exigibilité de la CFE. C’est l’exploitant qui est soumis à cette obligation.
Le principal avantage fiscal que vo

us pourrez tirer de l’estimation de votre bien réside dans le calcul de la plus-value potentielle. Il s’agit de la différence entre le prix de cession du bien meublé et son prix d’achat.


Bon à savoir : le prix de cession s’entend charges déduites (frais de diagnostics, de publicité) et le prix d’achat s’entend additionné des coûts de notaire, frais d’agence ou de travaux.


En tant que vendeur, vous êtes soumis à l’impôt sur les plus-values, ainsi qu’aux prélèvements sociaux. Pour chaque année dite « de détention » s’applique un abattement qui dépend de la durée de conservation du bien immobilier. En ce qui concerne la plus-value : 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % pour la 22e année. Une exonération totale de cet impôt sur la plus-value intervient donc après la 22e année. 


Même principe en ce qui concerne les prélèvements sociaux : l’abattement est de 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % pour la 22e année et 9 % jusqu’à la 30e année. Ici, l’exonération totale intervient donc après la 30e année de détention du bien.


Attention, la plus-value ne comprend pas les amortissements propres au LMNP appliqués à ses revenus locatifs ! 


Un cadre juridique


Le statut particulier du LMNP permet au vendeur de récupérer la TVA après 20 ans de détention du bien immobilier. Si la vente intervient avant 20 ans, le propriétaire est tenu de rembourser la TVA au prorata des années restantes, à moins que l’acheteur ne décide de conserver le bail commercial en cours.
Le code général des impôts prévoit de lourdes sanctions en cas d’infraction concernant la conservation indue de la réduction d’impôt. Voilà pourquoi il est nécessaire de faire le point sur le moment le plus opportun de vendre un bien en LMNP.


A quel moment revendre son bien en LMNP ?


Premier conseil : éviter de vendre le bien après avoir rompu le bail avec le gestionnaire exploitant. En effet, un bail en cours, en bonne et due forme, est rassurant pour le futur acquéreur. De même, il est risqué de vendre juste avant la fin du bail. Il est courant que le gestionnaire souhaite remanier les termes du bail lors d’un renouvellement, ce qui peut effrayer certains investisseurs. 


C’est la loi Censi-Bouvard qui garantit à l’investisseur une réduction d’impôt sur le revenu pendant 9 ans. De fait, ce dernier doit conserver le bien LMNP pendant au moins 9 ans pour ne pas avoir à restituer cet avantage.


Votre bien en LMNP a des spécificités dont il est utile de tenir compte pour une vente. Ainsi, vendre un bien en résidence étudiante avant la rentrée universitaire est une bonne idée, tout comme éviter de mettre en vente un bien de tourisme situé en station balnéaire au cœur de l’hiver. 


Si vous souhaitez vous séparer de votre bien LMNP, prenez donc le temps d’examiner tous les tenants fiscaux et environnementaux. Un professionnel de l’immobilier saura vous guider avec succès dans vos démarches.