La CFE ou Cotisation Foncière des Entreprises est une taxe locale, indexée sur la valeur foncière locative des biens appartenant à une entreprise. De quelle manière se conjugue-t-elle au statut LMNP ou au dispositif Censi-Bouvard  ? Qui est redevable de cette imposition ? Icade vous dit tout ce qu’il faut savoir sur le sujet.


Qu’est-ce que la CFE ?


La cotisation foncière des entreprises fait partie des impôts dits fonciers, et constitue l’une des deux branches de la CET ou contribution économique territoriale (l’autre étant la CVAE ou cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises). Si vous possédez une entreprise, quel que soit son statut juridique, alors vous êtes assujetti à la CFE. Cette taxe est calculée selon la nature et la superficie de vos biens. La CFE est due par les professionnels non salariés qui exercent leur activité au 1er janvier de l’année d’imposition.


Qui paye la CFE LMNP ?


Si vous relevez du statut loueur meublé non professionnel, alors vous déclarez les loyers perçus au titre d’une activité commerciale, que vous ayez opté pour le régime réel simplifié ou le régime micro-BIC. Vous rentrez de facto dans les critères d’exigibilité de la CFE. Le loueur meublé non professionnel est redevable de la cotisation foncière des entreprises s’il n’a pas confié la gestion de son bien à un exploitant indépendant.


Pourquoi ? Parce que c’est finalement l’émission d’un numéro SIRET qui déclenche un assujettissement à la CFE, or le loueur en meublé non professionnel obtient un numéro SIRET dès le début de son activité. Le loueur s’est en effet déclaré, dans les 15 jours suivant la première location de son bien, au tribunal de commerce ou auprès du centre de formalités d’entreprises, générant un numéro SIRET. Il reçoit en suivant le questionnaire 751-sd, qu’il est tenu de compléter puis de renvoyer avant que le calcul de sa CFE puisse être fait.


Comment savoir si je paye la CFE LMNP ?


La base est que tous les professionnels et entreprises sont soumis au paiement de la CFE. Si vous êtes un bailleur professionnel, il est bien clair que vous en êtes redevable. Oui, mais la LMNP concerne justement les loueurs non professionnels. Alors ?


Sachez qu’aux yeux de l’administration fiscale, la location meublée non professionnelle est… Une activité professionnelle ! Déclarant ses revenus comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), un LMNP coche de fait la case « activité commerciale ». 


Vous êtes propriétaire de plusieurs biens que vous louez en tant que meublés ? Dans ce cas, la CFE sera appliquée à l’ensemble de ces derniers.
En revanche, vous ne payez pas la CFE si vous êtes un propriétaire loueur de logements nus (dont la durée des baux est de 3 ans).


Bon à savoir : vous n’êtes pas redevable de la CFE la première année de création de votre activité, si votre immatriculation a été faite après le 1er janvier. L’année suivant celle de la création, l’entreprise sera bénéficiaire d’un abattement de 50 % de sa base d’imposition. 


Vous pouvez être exonéré de la CFE LMNP dans certains cas : 

 

  • Le montant de vos recettes annuelles est inférieur à 5000 euros ;   
  • Vous louez de façon occasionnelle une partie de votre habitation personnelle ; 
  • Vous louez de façon occasionnelle votre résidence secondaire ; 
  • Vous louez votre habitation personnelle (tout ou partie) en meublé de tourisme ; 
  • Votre bien est situé dans une résidence de service

Dans ce dernier cas, c’est l’exploitant gestionnaire qui est redevable de la CFE, et non le propriétaire du bien LMNP.
Si votre situation est particulière, n’hésitez pas à consulter un expert-comptable qui saura vous aiguiller au mieux dans les subtilités de l’administration fiscale !


Comment est calculée la CFE LMNP ?


La formule du calcul de CFE repose sur la valeur locative du bien de l’entreprise. Cette base est multipliée par le taux d’imposition qui dépend de chaque commune, pour donner le montant total de la CFE due. Pour rappel, le taux d’imposition moyen à l’échelle nationale se situe autour de 26 %.
La commune fixe également la cotisation minimale qui sera attendue si jamais la valeur locative du bien LMNP est inférieure à la base d’imposition. 


Si le propriétaire bailleur possède plusieurs biens LMNP implantés sur plusieurs communes, alors la CFE devrait être payée dans chacune de ces communes, selon les barèmes fixés par les conseils municipaux. En effet, chacun de ses biens immobiliers est imposable.


Bon à savoir : la CFE est déductible des recettes de l’activité de LMNP pour les loueurs ayant opté pour le régime réel simplifié. Elle devient alors une charge déductible comme une autre, par exemple l’assurance du bien ou les charges de la copropriété. Pour payer la CFE, rendez-vous sur le site officiel du gouvernement !