Acheter un logement à deux est un moment important pour le couple. L’achat immobilier peut se faire avec un pacs, un contrat de mariage… mais aussi en tant que SCI, par exemple. Voici les précautions à prendre pour bien anticiper un achat immobilier lorsque l’on est marié, pacsé ou en union libre.
Vous vivez en couple et vous avez trouvé chez Icade le logement neuf dont vous rêviez !
Mais vous vous demandez comment réaliser un achat immobilier à deux ? Quel sera le partage de la propriété de ce bien entre vous ? Quel vont être vos possibilités de financement et quel crédit immobilier pouvez-vous souscrire ? Quels sont les droits et devoirs de chacun concernant le patrimoine immobilier ?
Nous répondons à vos questions.
Passons en revue les possibilités offertes aux personnes mariés, pacsés ou en concubinage de mener à bien, dans les meilleures conditions, leur projet immobilier commun d’achat dans le neuf.
Les époux qui convolent en justes noces ont le choix entre trois principaux régimes matrimoniaux : la communauté réduite aux acquêts, la séparation des biens et la communauté universelle.
La répartition d’un achat immobilier à deux varie selon le régime matrimonial choisi.
Le régime de la communauté réduite aux acquêts s'applique automatiquement aux époux s’ils n'ont pas établi de contrat de mariage spécifique (article 1 400 et suivants du Code civil), ce qui est le cas de 80% des Français qui se marient. De ce fait, il est aussi appelé régime de la communauté légale. Sous ce régime, l’ensemble des biens – dont les biens immobiliers, bien entendu, résidence principale comme investissements locatifs - acquis pendant le mariage sont réputés appartenir en commun, à 50/50, aux deux époux. Et ce quelle que soit la répartition entre les deux des apports financiers initiaux, de la part de l’emprunt immobilier remboursé mensuellement et du règlement des frais et charges (charges de copropriété, entretien, syndic, taxe foncière…)
Sous le régime de la séparation de biens, en revanche, chacun des deux époux sera propriétaire à hauteur de sa contribution, apports et remboursements confondus, à l’achat d’une maison ou d’un appartement.
Enfin, sous le régime de la communauté universelle, l’ensemble des biens est commun aux deux époux, à parts égales, qu’ils aient été acquis avant ou pendant le mariage.
Les signataires d’un PACS, (Pacte civil de solidarité), ou vivant en union libre/concubinage – c’est-à-dire sans engagement contractualisant leur vie à deux – représentent environ un quart des couples français non mariés.
Si vous faîtes partie de cette catégorie et que vous avez le projet de vous porter acquéreurs, à deux, d’un bien immobilier, le cadre juridique de votre achat sera le suivant :
Depuis le 1er janvier 2007, les pacsés sont soumis d’office au régime de séparation des biens.
Chacun reste propriétaire de ses biens propres.
Les partenaires peuvent décider de choisir le régime de l’indivision.
L’acte notarié les désigne alors comme co-propriétaires du bien, soit à « 50 / 50 », soit au prorata de la contribution de chacun à l’achat du bien immobilier : montants des apports initiaux et/ou part du remboursement du prêt.
Concernant le logement familial il existe toutefois une présomption de solidarité, notamment pour le remboursement du crédit immobilier.
La signature d’une convention d’indivision devant notaire détermine les règles de répartition des dépenses liées au bien.
Les concubins sont soumis d’office au régime de l’indivision. Chacun est propriétaire du bien immobilier à hauteur de sa quote-part. Un accès identique pour tous au crédit immobilier.
Souscrire un prêt immobilier à deux, quel que soit le statut de cette union, ne présente pas de difficultés.
Dans la très grande majorité des cas, les deux membres du couple qui achètent seront co-emprunteurs et solidairement responsables, l’un et l’autre, pour l’ensemble du prêt.
L’examen de la qualité du dossier de demande de prêt se fera sur la base de la situation professionnelle des deux acheteurs et sur la qualité de gestion de leurs budgets.
Le prêt à taux zéro (PTZ) leur est accessible, comme pour tout un chacun, sous conditions de ressources et sous réserve qu’ils soient tout deux primo-accédants.
Les textes indiquent que : "Les ressources étudiées pour le prêt à taux zéro prennent en compte le revenu fiscal de référence des personnes qui vivront dans le logement concerné."
Dans le cas de l’achat d’une maison ou d’un appartement à deux, il est sage de recourir aux conseils d’un notaire, qui saura vous dire très précisément quelle est la meilleure solution à adopter, y compris en cas de séparation, divorce, ou du décès d’un des deux membres du couple.
Des aléas de l’existence qu’il est prudent d’envisager, pour éviter les sources ultérieures de difficultés ou de conflits, dès l’achat du bien immobilier.
Bien sûr, votre Conseiller Icade pourra vous apporter toutes les précisions nécessaires sur l’achat immobilier à deux.
