Calculer le rendement de votre investissement immobilier en loi Pinel
Prorogée jusqu’au 31 décembre 2022, la loi Pinel vous permet de transformer tout ou partie de votre impôt sur le revenu en patrimoine immobilier. C’est un investissement locatif au rendement composé d’une part de défiscalisation qui s’ajoute aux loyers perçus. Mais comment calculer le rendement Pinel ? Icade vous accompagne tout au long de votre projet en mettant à votre disposition un ensemble de simulateurs pour votre projet immobilier.
Comment calculer le rendement locatif en loi Pinel ?
Instaurée pour promouvoir la construction et la location de logements neufs à loyer modéré dans les zones où ces derniers sont en nombre insuffisant, la loi Pinel impose aux investisseurs des conditions de loyer et de ressources du locataire. Comme pour tout investissement locatif, le calcul du rendement locatif en loi Pinel repose sur la formule suivante :
(Loyer mensuel × 12/prix d’acquisition du logement) × 100 = rentabilité locative brute
En loi Pinel, le rendement locatif oscille généralement entre 2,5 et 3,5 %. Ce premier chiffre est intéressant, mais très insuffisant pour refléter tout l’intérêt d’un investissement en loi Pinel.
Qu’est-ce que le TRI (Taux de Rendement Interne)
Les investisseurs avertis utilisent le TRI (Taux de Rendement Interne) pour vérifier la pertinence d’une opération. Le TRI prend en compte toutes les entrées et sorties liées à l’investissement considéré. Il se calcule grâce à la formule :
(Entrées/sorties) × [(1/nombre d’années du projet) – 1] = TRI
En loi Pinel, les entrées seront constituées de l’addition des revenus fonciers et de l’avantage fiscal accordé.
Exemple de rentabilité possible :
Une autre manière de mettre en évidence la rentabilité consiste tout simplement à déterminer le solde entre les rentrées et les sorties liées à une dépense.
Les trois exemples suivants démontrent que le dispositif Pinel permet de développer son patrimoine immobilier sans effort excessif de trésorerie personnelle, voire en enregistrant un bénéfice immédiat.
Calcul de la rentabilité – cas n° 1
Achat d’un T2 à Orly (zone A) au prix de 202 600 € T.T.C.
Loyer Pinel : 635 €.
Avantage fiscal pendant 12 ans (21 % du prix de vente) de 42 546 € soit 3 545,5 € par an.
Acquisition avec un crédit de 150 000 € sur 20 ans au taux de 1,02 %, une assurance de 0,34 % et une mensualité de 734 €.
Charges mensuelles diverses : 100 €
Rentabilité mensuelle = 635 + (3 545/12) – (734 + 100) = + 96 €.
Calcul de la rentabilité – cas n° 2
Achat d’un T3 à Montreuil (zone A Bis) au prix de 273 000 €.
Loyer Pinel : 1 062 €.
Avantage fiscal pendant 9 ans (18 % du prix de vente) de 49 140 € soit 4 095 € par an.
Acquisition avec un crédit de 200 000 € sur 20 ans au taux de 1,02 %, une assurance de 0,34 % et une mensualité de 978 €.
Charges mensuelles diverses : 130 €.
Rentabilité mensuelle = 1 062 + (4 095/12) – (978 + 130) = + 295,25 €.
Calcul de la rentabilité – cas n° 3
Achat d’un T2 à Corbas (zone B1) au prix de 197 000 €.
Loyer Pinel : 461 €.
Avantage fiscal pendant 6 ans (12 % du prix de vente) de 23 640 € soit 3 940 € par an.
Acquisition avec un crédit de 140 000 € sur 20 ans au taux de 1,02 % et assurance de 0,34 % et une mensualité de 685 €.
Charges mensuelles diverses : 70 €.
Rentabilité mensuelle = 461 + (3 940/12) – (685 + 70) = + 34 €.
La différence entre la rentabilité brute et nette ?
La rentabilité brute, celle calculée précédemment, ne tient pas compte de la situation fiscale propre à chaque investisseur. Comme son nom l’indique, la rentabilité nette se calcule avec le revenu foncier net de charges et taxes diverses : une étude qui relève du cas par cas !