Jusqu'à 300 000 € exonérés
La loi de finances pour 2025 révolutionne les donations familiales avec un dispositif exceptionnel. Depuis le 15 février 2025, les familles peuvent transmettre des sommes d'argent sans droits de mutation à titre gratuit pour financer l'acquisition d'un logement neuf.
Cette mesure temporaire, valable jusqu'au 31 décembre 2026, permet aux donataires bénéficiaires de recevoir jusqu'à 300 000 € au total.
Le montant maximal par donateur reste fixé à 100 000 €, offrant ainsi une flexibilité remarquable aux familles nombreuses. Parents, grands-parents, arrière-grands-parents, oncles et tantes en l’absence d’une telle descendance peuvent participer à ce projet immobilier.
L'administration fiscale a précisé les modalités d'application dans ses instructions officielles. BOI-ENR-DMTG-20-20-20 : ENR - Mutations à titre gratuit de meubles ou d’immeubles - Donations - Régimes spéciaux et exonérations - Exonérations temporaires
Les sommes doivent impérativement être utilisées dans les six mois suivant leur versement pour l'acquisition d'un logement neuf ou en état futur d'achèvement.
Cette exonération constitue une opportunité unique pour les jeunes générations d'accéder à la propriété.
Source : Ministère de l'Économie et des Finances – impots.gouv.fr
Article 71 de la loi n°2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025
Article 790 A bis du Code général des impôts
Abattement 100 000 euros par donateur
Chaque membre de votre famille peut vous transmettre jusqu'à 100 000 € exonérés de droits de mutation à titre gratuit. Cette limite s'applique individuellement, ce qui multiplie vos possibilités de financement. Vos parents peuvent chacun vous donner cette somme maximale, tout comme vos grands-parents ou arrière-grands-parents, oncles et tantes en l’absence d’une telle descendance.
Prenons un exemple concret : Marie souhaite acheter sa résidence principale. Son père lui verse 80 000 €, sa mère 100 000 € et sa grand-mère 50 000 €. Le total de 230 000 € reste exonéré de droits liés à la donation car chaque donateur respecte son plafond personnel.
Le virement bancaire ou le chèque constituent les seuls moyens de paiement acceptés. Cette bonne nouvelle pour le secteur de la construction facilite considérablement l'accès à la propriété des jeunes générations.
Qui peut donner et recevoir cette donation ?
Le dispositif concerne exclusivement les liens familiaux directs selon des règles strictes définies par Bercy. Les donateurs éligibles incluent parents, grands-parents et arrière-grands-parents, sans condition d'âge particulière contrairement à d'autres abattements existants.
En l'absence d'enfants, petits-enfants ou arrière-petits-enfants, les oncles et tantes peuvent transmettre des fonds à leurs neveux et nièces. Attention toutefois : seuls les enfants des frères et sœurs du donateur sont concernés, excluant ceux du conjoint.
Du côté des donataires bénéficiaires, la majorité constitue la seule exigence. Les bénéficiaires peuvent cumuler plusieurs donations familiales jusqu'au plafond de 300 000 €, créant un véritable coup de pouce pour financer leur maison individuelle ou appartement neuf. Le non-respect de ces conditions d'éligibilité entraînerait une remise en cause de l'exonération avec des intérêts de retard.
Achat résidence principale neuve : quelles conditions ?
L'acquisition doit porter exclusivement sur un logement neuf ou en état futur d'achèvement pour bénéficier de cette exonération. Les biens de moins de 5 ans jamais habités ou utilisés entrent dans cette catégorie, qu'il s'agisse d'appartements ou de maisons individuelles.
Le bien acquis doit servir d'usage d'habitation principal pendant une durée minimale de cinq années consécutives. Cette obligation peut être remplie soit par l'occupant lui-même, soit par un locataire utilisant le logement comme domicile principal. La location à un membre du foyer fiscal reste interdite.
Attention aux exclusions : Les résidences avec services et les donations au profit d’une SCI sont exclues du dispositif et la somme d’argent donnée ne peut pas être utilisée pour l’acquisition de droits démembrés ou indivis.
Achat VEFA et logements neufs éligibles
Les programmes en construction bénéficient d'un traitement particulier dans ce dispositif fiscal. Lors d'un achat VEFA, la date d'acquisition correspond à la signature de l'acte authentique définitif, non au contrat de réservation initial.
Les immeubles récents de moins de cinq années, jamais occupés, entrent également dans le périmètre d'éligibilité. Appartements comme maisons individuelles peuvent prétendre à cette exonération, pourvu qu'ils respectent les critères de neuf absolu.
Attention aux exclusions formelles : les établissements spécialisés (résidences étudiantes, EHPAD), les montages sociétaires ne peuvent bénéficier de cet avantage.
La transmission des fonds doit s'effectuer par virement ou chèque, les dons manuels étant proscrits pour ce dispositif spécifique.
Obligation de résidence principale 5 ans
La conservation du logement comme domicile principal pendant cinq années complètes constitue l'engagement central de ce dispositif fiscal. Cette période débute à la date d'acquisition du bien neuf ou à l'achèvement des travaux pour une VEFA (acquisition notariée). Aucune interruption n'est tolérée durant cette durée, même temporaire.
Votre logement peut néanmoins être mis en location pendant ces cinq années, à condition que votre locataire l'utilise exclusivement comme résidence principale. Cette possibilité vous offre une flexibilité appréciable si votre situation personnelle évolue. Attention : louer à un membre de votre foyer fiscal annulerait immédiatement l'exonération.
Le décès du bénéficiaire libère automatiquement ses héritiers de cette obligation de conservation. En revanche, toute vente anticipée du bien déclenche un rappel fiscal immédiat avec paiement des droits de donation initialement exonérés, majorés d'intérêts de retard calculés mensuellement.
Modalités pratiques et délais à respecter
Les fonds reçus par donation doivent être utilisés dans les six mois suivant leur versement pour l'achat ou les travaux éligibles dans le cadre de l’acquisition authentique du bien. Ce délai court impose une planification rigoureuse de votre projet immobilier avant même de solliciter la donation familiale.
Votre déclaration doit s'effectuer exclusivement en ligne via votre espace personnel sur impots.gouv.fr depuis janvier 2026. La rubrique "Déclarer un don" vous permet de renseigner les informations nécessaires et de télécharger les justificatifs requis. Conservez précieusement tous les documents prouvant l'utilisation conforme des sommes reçues, l’administration fiscale étant susceptible de réclamer des preuves à ce sujet.
Ces pièces constituent votre protection juridique en cas de contrôle fiscal ultérieur. La transmission des fonds s'effectue uniquement par virement bancaire ou chèque, les dons manuels étant proscrits pour ce dispositif spécifique.
Source : Service Public – Déclaration de don manuel
Risques et erreurs à éviter absolument
Dépasser les 6 mois pour l’affectation des dons à l’acquisition d’un bien éligible entraîne automatiquement la perte totale de l'exonération avec paiement rétroactif des droits majorés d'intérêts mensuels.
La contrainte de résidence principale doit également être respectée. Changer de domicile principal ou louer à un proche de votre foyer fiscal annule immédiatement l'avantage fiscal. L'administration vérifie scrupuleusement le respect de cette obligation pendant 5 années complètes.
Mélanger les dispositifs d'aide publique peut également vous coûter cher. Demander MaPrimeRénov' sur les mêmes travaux financés par la donation familiale disqualifie automatiquement l'exonération. Cette incompatibilité surprend souvent les bénéficiaires mal informés.
Questions fréquemment posées
Quel montant maximum puis-je recevoir en donation ?
Vous pouvez recevoir jusqu'à 300 000 euros au total grâce aux donations familiales pour l'achat d'un logement neuf. Chaque donateur peut vous transmettre un maximum de 100 000 euros, ce qui permet par exemple de recevoir 100 000 euros de chaque parent et 100 000 euros de chaque grand-parent, et en l’absence d’une telle descendance de chaque oncle et tante dans la limite du plafond global de 300 000 euros par donataire bénéficiaire.
Quels types de logements neufs sont éligibles ?
Le dispositif concerne les logements neufs de moins de 5 ans ou en VEFA (vente en état futur d'achèvement), qu'il s'agisse d'appartements ou de maisons individuelles. Les résidences avec services comme les résidences étudiantes ou EHPAD sont exclues, tout comme les acquisitions via SCI et les constructions auto-réalisées.
Comment effectuer une donation pour un logement neuf ?
La donation s'effectue par chèque, virement bancaire ou espèces entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. Le bénéficiaire doit déclarer le don reçu en ligne sur son espace Finances publiques via la rubrique "Déclarer un don". Les fonds doivent être utilisés dans les 6 mois suivant le versement pour l'achat du logement neuf (acte notarié).
Quels sont les délais à respecter absolument ?
Trois délais sont impératifs pour conserver l'exonération fiscale : utiliser les fonds reçus dans les 6 mois suivant la donation pour l'achat définitif, conserver le logement comme résidence principale pendant 5 ans minimum, et réaliser la donation avant le 31 décembre 2026. Le non-respect d’une seule de ces échéances entraîne automatiquement la perte de l'avantage fiscal et le paiement rétroactif des droits de donation.
Que se passe-t-il si je revends avant 5 ans ?
La revente anticipée du logement (rompant l’engagement de conservation du bien en tant que résidence principale) avant l'expiration des 5 ans entraîne la remise en cause totale de l'exonération. L'administration fiscale réclamera alors les droits de donation qui auraient dû être payés initialement, majorés d'intérêts de retard de 0,2 % par mois. Aucune exception n'est prévue, même en cas de réinvestissement immédiat dans une nouvelle résidence principale.
Le dispositif prend-il fin en décembre 2026 ?
Oui, ce dispositif d'exonération est temporaire et s'arrête définitivement le 31 décembre 2026. Les donations doivent être effectuées avant cette date limite pour bénéficier de l'avantage fiscal. Aucune prolongation n'est actuellement prévue par le gouvernement.
