Calcul de défiscalisation Pinel : comment faire ?

Pour les biens éligibles, la loi Pinel offre un abattement fiscal intéressant. Dans les zones tendues, l’avantage Pinel permet aux propriétaires de réaliser un investissement locatif tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt sur le revenu, toutefois sujette à conditions. En 2023, cette réduction peut s’élever à 17,5 % pour les locations d’une durée de 12 ans. En revanche, à partir de 2024 il y aura des changements. Outre les biens bénéficiant du dispositif Pinel + qui verront leur réduction s’élever jusqu’à 21%, pour les biens bénéficiant du dispositif Pinel, la réduction s’élèvera à 14 % pour les locations d’une durée de 12 ans. Avant d’investir, il est important de bien comprendre le calcul de la défiscalisation Pinel. Explications.

Comment calculer sa défiscalisation Pinel ?

Le calcul de la réduction d’impôt Pinel dépend de trois facteurs :

1. La durée d’engagement
2. Le prix de revient
3. Le plafond d’investissement

Avant d’investir, il est important de bien calculer la réduction d’impôt réalisée, qui reste soumise à conditions. Il faut aussi connaître le coût de la taxe foncière Pinel. Ces deux montants entrent en compte dans le calcul du rendement Pinel.

Calculez pour 1 logement

La formule pour calculer le prix de revient d’un logement neuf en loi Pinel est :

Prix de revient = Prix d’achat + Frais de notaire et d’agence + frais annexes

Le montant de la réduction d'impôt est calculé selon le prix de revient et dépend également de la durée de location. Cette réduction est cependant soumise à un certain nombre de conditions. En 2023, les taux de réduction s’élèvent à :

●        10,5 % pour une durée de 6 ans ;

●        15 % pour 9 ans ;

●        17,5 % pour 12 ans.

Par exemple :

Vous faites l’acquisition d’un bien neuf en Pinel au prix de 200 000 €. Vos frais d’agence et de notaire s’élèvent à 5 000 et 9 000 €. Votre prix de revient s’élève donc à : 200 000 + 5 000 + 9 000 = 214 000 €.

Le montant de la réduction d'impôt Pinel sera donc calculé sur la base de ces 214 000 €.

Si vous louez votre logement en Pinel en 2023, sur une durée de 6 ans, le montant de la réduction d’impôt sera de : 10,5 % x 214 000 = 25 680 €. Pour cet investissement Pinel, la réduction d’impôt sera donc de 22 470 € sur 6 ans, soit 3 745 € par an, à condition de respecter les critères d’éligibilité.

Calculez pour 2 logements

En loi Pinel, il est possible d’investir dans deux logements au maximum par an. Cela permet de sécuriser son investissement en maximisant ses chances de trouver un locataire. En revanche, pour deux logements Pinel, le plafond d’investissement reste le même que pour un logement. Il s’élève à 300 000 € par an et par contribuable.

Si la valeur de vos deux logements est supérieure à 300 000 €, la réduction d’impôt ne sera donc calculée que dans la limite de ce plafond d’investissement.

Par exemple :

Vous achetez un studio de 100 000 € et une maison à 250 000 €. En cumulant les deux, cela représente 350 000 €. La maison sera donc prise en compte dans votre défiscalisation immobilière Pinel à hauteur de 200 000 € pour ne pas dépasser le plafond d’investissement de 300 000 €. Les réductions d’impôt, soumises à certaines conditions, peuvent être cumulées, en calculant sur la base de 200 000 € pour la maison. C’est ce montant que vous devrez reporter sur votre déclaration Pinel.

Si vous louez ces deux logements en Pinel en 2023, sur une durée de 6 ans, le montant de la réduction d’impôt sera donc de : 10,5 % x 100 000 = 10 500 € pour le studio et de 10,5 % x 200 000 = 21 000 € pour la maison. Pour ces deux investissements Pinel, la réduction d’impôt sera donc de 10 500 + 21 000 € = 31 500 € sur 6 ans, soit 5 250 € par an.

De combien est la réduction maximale de la loi Pinel ?

Le montant total investi en loi Pinel ne doit pas dépasser 300 000 € par an et par contribuable. Il s’agit du plafond d'investissement Pinel. Il est possible de cumuler deux logements maximum pour un investissement en loi Pinel, mais la valeur cumulée de ces deux logements doit rester en dessous du plafond.

Quant à la réduction d’impôt maximale en achat loi Pinel, elle se voit limitée à 52 500 € en 2023. Ces montants vont baisser jusqu’en 2024. Le montant maximal de réduction d’impôt Pinel sera de 42 000 € en 2024.

Quels sont les critères pris en compte dans la défiscalisation ?

En loi Pinel, il faut tenir compte de la durée d'engagement Pinel pour connaître le montant de la réduction d'impôt. Pour l’année 2023, les taux de réductions d’impôt s’élèvent à :

●        10,5 % pour une durée de 6 ans ;

●        15 % pour 9 ans ;

●        17,5 % pour 12 ans.

Depuis 2023, tous logements neufs disposant du dispositif Pinel + doivent également respecter les dernières normes énergétiques.

Il faut également respecter les plafonds mensuels de loyer par mètre carré. Ces plafonds dépendent de la zone géographique où se situe le bien :

●        13,56 € en zone A ;

●        18,25 € en zone A bis ;

●        10,93 € en zone B1.

L’investissement en loi Pinel doit aussi respecter le plafond de ressource Pinel du locataire. Ils sont fixés chaque année par un décret en fonction de la zone géographique et de la composition du foyer locataire.