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Immobilier : profiter d’une défiscalisation grâce au dispositif Pinel

Pour toute acquisition réalisée à compter du 1er septembre 2014, votre réduction d'impôt peut aller jusqu'à 21 % : découvrez les avantages de la loi Pinel.
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En 2014, le remaniement de la loi Duflot a laissé place au dispositif Pinel. Après une première prolongation jusqu'au 31 décembre 2017, la loi de finance 2018, adoptée le 30 décembre 2017 et publiée au Journal Officiel le 31 décembre 2017, a reconduit le dispositif Pinel pour 4 ans. Les avantages liés à la loi Pinel continuent d’inclure des avantages fiscaux pour les investissements locatifs réalisés jusqu'au 31 décembre 2021. 

Le principe de la loi Pinel est d’offrir aux investisseurs immobiliers, qui achètent un logement pour le louer, une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 21 % dans le respect des conditions ci-après.

Le dispositif Pinel pour l’immobilier, en bref

  • L'investisseur a la possibilité de choisir la durée d'engagement de location qu'il souhaite, avec une réduction d’impôt associée à son investissement locatif, à savoir :

  - Vous vous engagez à louer votre logement neuf sur 6 ans : une réduction d’impôt de 12% sur le prix d'acquisition du bien immobilier avec la possibilité de renouveler l’engagement une première fois pour 3 ans avec un avantage fiscal de 6% puis une prolongation supplémentaire de 3 ans à 3% ; soit jusqu’à 12 ans permettant un avantage fiscal pouvant atteindre 21%.

  - Vous vous engagez à louer votre logement neuf sur 9 ans : une réduction d’impôt de 18%, avec une possibilité d’une prolongation de 3 ans de l’engagement de location initial ; soit jusqu’à 12 ans permettant un avantage fiscal pouvant atteindre 21%.

Les durées de 6 ou 9 ans sont définies lors de la déclaration de revenu de l'année d'achèvement de l'immeuble, ou d'acquisition si elle est postérieure, et de manière irrévocable.

  •  Cette réduction d’impôt sur le revenu pour les investissements locatifs est soumise à un double plafonnement : 2 investissements possibles par an et par foyer pour un montant global et maximum de 300 000 € et sur la base d'un prix d'acquisition plafonné à 5 500 € du m² de surface habitable.
  • Pour toute acquisition à compter du 1er janvier 2015, il est possible de louer le bien acheté à un parent ou un enfant si celui-ci n'est pas un membre du foyer fiscal du contribuable investisseur et dans le respect des engagements du dispositif sur les plafonds de loyer, de ressources et de durée de location.
  • La location aux parents/enfants est également possible lorsque l’investissement est réalisé par l’intermédiaire d’une SCI à laquelle le contribuable est associé.  

Les conditions d'éligibilité du logement au dispositif Pinel

La réduction est applicable uniquement sur les logements neufs achevés ou en état futur d’achèvement (VEFA) qui seraient acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021.

Pour être éligible au dispositif Pinel, le logement doit répondre à plusieurs critères :

  • Etre conforme à la réglementation thermique 2012 ou avoir obtenu le label BBC 2005 (Bâtiment Basse Consommation), lorsque le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013.
  • Etre dans une zone fiscale A, A bis ou B1 (zones revues au 1er octobre 2014)
    • Zone A bis* : comprend Paris et 76 communes des Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise ;
    • Zone A : agglomération de Paris (dont zone A bis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés (Lyon, Lille, Marseille ou Montpellier par exemple) ;
    • Zone B1 : comprend certaines grandes agglomérations dont les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone A bis ou A, quelques villes chères (Le Havre, Caen, Dijon, par exemple), les départements d’Outre-Mer ;
    • Zone B2 et C  : Ces zones dans lesquelles certaines communes pouvaient, sur agrément préfectoral, entrer dans le champ d'application de la réduction d'impôt, sont exclues de l'avantage fiscal. Toutefois des dispositions transitoires existent. Dans ces territoires, les logements ayant fait l'objet d'un permis de construire jusqu'au 31 décembre 2017, peuvent bénéficier de la réduction d'impôt à conditions que l'acquisition soit réalisée avant le 31 décembre 2018.
    •  

    *Conformément à l’article R304-1 du CCH la zone A bis de l’arrêté est incluse dans la zone A (arrêté du 1er août 2014)

    Voir les communes concernées par la loi Pinel par zone.

    Les conditions de location

    • Un engagement à louer le bien nu comme habitation principale pendant une durée minimum de 6 ou 9 ans renouvelable par période triennale pour une durée maximale de 12 ans.
    • L'engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble (ou sa date d'acquisition si elle est postérieure).
    • Le locataire ne peut pas être membre du même foyer fiscal que le propriétaire.
    • Pour les baux conclus en 2017, les plafonds de loyers mensuels par m² de surface utile, hors charges, sont fixés à :
      Zone A BisZone AZone B1Zone B2
      16,96 € 12,59 € 10.15 € 8,82 €
      (mise à jour : novembre 2018) 

    Les plafonds de loyers** varient également en fonction de la typologie du logement soumis à un coefficient multiplicateur : 0,7 + 19 / surface utile*. Ce coefficient ne pourra dépasser 1,2. Le résultat ainsi obtenu est arrondi à la 2e décimale.

    Exemple : Pour un appartement de 3 pièces à Strasbourg, de 68 m² avec un balcon de 6 m², faisant l’objet d’un bail en 2016, le plafond mensuel du loyer est fixé ainsi : (68 + 3 m²) x 10,07 € x (0,7 + 19/71) = 692 € par mois.

    * La surface utile correspond à la surface habitable augmentée de la moitié des annexes plafonnées à 8 m².

    ** Ces plafonds de loyers peuvent être réduits localement par arrêtés des préfets de région.

    • Les ressources du locataire sont plafonnées selon le tableau ci-dessous. Les ressources prises en compte sont celles du Revenu Fiscal de Référence figurant sur l’avis d’impôt sur le revenu de l’année N-2 précédant celle de la signature du bail. Les plafonds de ressources appliqués dépendent de la composition du foyer et de la zone d’implantation de l'appartement. Ils sont révisés au 1er janvier de chaque année.

     

    Plafonds de ressources Pinel en 2018*** (en €)

    Composition du foyer du locataireSituation géographique du logement (zone)
    Zone A BisZone AZone B1Zone B2
    Personne seule 37 508 37 508 30 572 27 515
    Couple 56 058 56 058 40 826 36 743
    Personne seule ou couple et 1 personne à charge 73 486 67 386 49 097 44 187
    Personne seule ou couple et 2 personnes à charge 87 737 80 716 59 270 53 344
    Personne seule ou couple et 3 personnes à charge 104 390 95 553 69 725 62 753
    Personne seule ou couple et 4 personnes à charge 117 466 107 527 78 579 70 721
    Majoration pour personne à charge supplémentaire à partir de la 5e + 13 087 + 11 981 + 8 766 + 7 888

    (mise à jour : Novembre 2018) *** Les plafonds de ressources sont réduits pour le Pinel Outre-Mer. Détails ci-dessous.

    L’appréciation des ressources se fait dans les conditions de droit commun : les ressources du locataire s’apprécient au regard du revenu fiscal de référence de l’année n-2 (avis d’impôt 2017 portant sur les revenus de 2016) pour une signature de bail en 2018. Par exception, si les ressources du locataire sont inférieures à celle de l’année n-2, il est admis de retenir les ressources de l’année n-1 (avis d’impôt 2018 portant sur les revenus 2017). Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice de la réduction d'impôt. Sous réserve du plafonnement global des déductions fiscales visées à l’article 200-0 A du CGI.


    Les adaptations du dispositif d’investissement locatif Pinel dans les DOM

    Des plafonds de loyers et de ressources spécifiques ont été instaurés. Les conditions à respecter pour être éligible à la réduction d’impôt sont les mêmes que pour le dispositif présenté précédemment.

    Plafond de loyer spécifiques à l'outre-mer pour les baux conclus ou renouvelés en 2018 :

    Départements d'outre-mer, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Iles Wallis et Futuna
    10,22 € 12,70 €

     

    Comme pour le dispositif métropolitain, un investisseur dans les départements d'outre-mer peut bénéficier d'une réduction d'impôt (jusqu'à 32%) en fonction de la durée d'engagement de location (jusqu'à 12 ans)  : 

    Durée
    de l'engagement
    Première prolongationDeuxième prolongationMaximum possible sur le dispositif
    Sur 6 ans : réduction d'impôt de 23% 3 ans avec une réduction d'impôt de 6% supplémentaires 3 ans avec une réduction d'impôt de 3% supplémentaires = 12 ans et 32% de réduction d'impôt
    Sur 9 ans : réduction d'impôt de 29% 3 ans avec une réduction d'impôt de 3% supplémentaires Pas de deuxième prolongation possible = 12 ans et 32% de réduction d'impôt

     

    Condition de ressources spécifiques à l'outre-mer pour les baux conclus ou renouvelés en 2017 :

    Composition du foyer du locataireLieu de situation du logement :
    Départements d'outre-mer, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon
    Lieu de situation du logement :
    Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Iles Wallis et Futuna
    Personne seule 27 710 €
    30 768 €
    Couple
    37 006 €
    41 087 €
    Personne seule ou couple et une personne à charge 44 503 €
    49 412 €
    Personne seule ou couple et deux personnes à charge 53 725 €
    59 651 €
    Personne seule ou couple et trois personnes à charge 63 200 €
    70 172 €
    Personne seule ou couple et quatre personnes à charge 71 226 €
    79 083 €
    Majoration pour personne à charge supplémentaire à partir de la 5ème + 7 948 €
    + 8 824 €

    (mise à jour : Novembre 2018)

    Bon à savoir

    Le non-respect des conditions de locations (durée d'engagement, plafonds de ressources et de loyers, prise d'effet de la location dans le délais de douze mois à compter de la date d'achèvement ou de l'acquisition ...) et/ou la non location quelles qu'en soient les raisons entraînent la perte des bénéfices de la réduction d'impôt.

    © 2015 Icade Promotion